Qué es mejor… comprar una casa o construirla?

Seguramente estás dándole vueltas a las opciones que hay para tener una casa.
Es posible que hayas mirado cuánto te costaría comprarla y luego descubres que también es posible construirla.

Hoy quiero echar un vistazo a qué opción puede ser más interesante. Vamos a ver las ventajas e inconvenientes de cada una de las opciones.

Comprar una casa

Ventajas

• Cuando compras una casa, puedes entrar en ella a vivir desde ese mismo momento (aunque no será tuya hasta que termines de pagarla). En cambio cuando decides construirla, tienes que esperar un tiempo. Como mínimo unos 6 meses (para una casa pequeña) y puede ser mucho más (puedes ver nuestro post: "Cuánto se tarda en construir una casa").
• Comprarte la casa implica ahorrarte el proceso de la construcción.
  

Desventajas de comprar una casa frente a construirla

Factor económico

Al comprar la casa, estás pagando a varias personas o empresas por su trabajo incluyendo su margen de ganacia, que en construcción sabrás que a veces está muy hinchado. Sólo en la construcción convencional se calcula un ahorro del 20% al construirla en vez de comprarla. Así que en vez de 100.000€, serían 80.000.

Si además te implicas en el proceso de construcción el ahorro puede ser mucho mayor, bajando esos 100.000€ a 50.000€. aproximadamente.

A ver. Tenemos que entender mejor este punto para que comprendas las grandes partidas. ¿A quién estás pagando al comprar una casa ya construida?:

1. Al propietario, que la venderá normalmente por encima de lo que la compró.
   
2. Al promotor que la hizo, que además contrata a:
   
3. Al constructor o empresa constructora.
   

Luego están los honorarios del arquitecto y el aparejador, pero en este caso no debes considerarlos porque en caso de que seas tú quien la construya igualmente deberás contratarles.

Sin embargo con el propietario, el promotor y el constructor no tienes por qué hacer ese gasto si asumes tú el papel de autoconstructor.

Incluso decidiendo contratar a una constructora, el coste siempre será más bajo que comprar una casa ya hecha.

Además ten en cuenta que en el mercado se venden casas con muchos años de antigüedad a precio de casas de obra nueva. Como si no importase el deterioro que lleva esa construcción...

¿Tiene sentido pagar esos precios por casas de 20-30 años?

La hipoteca

La compra de una casa es la inversión más grande y probablemente la decisión económica más importante en la vida de una persona. Así que deberíamos poner mucha atención en el paso a dar, autoconstruir o comprar.

Si no tienes la totalidad del importe de la vivienda que quieres comprar, de por ejemplo 190.000€, lo tendrás que pedir prestado a una entidad bancaria. Así que, sobre el importe prestado, deberás añadir otro gasto, los intereses. 

A veces es difícil realmente saber cuánto estás pagando de más sobre el importe prestado. Las condiciones bancarias, y las distintas cláusulas y seguros que te obligan a contratar, acaban siendo un galimatías económico que no te deja ver cuánto te cuesta realmente la financiación de tu banco. ¿No te parece raro? Evidentemente eso no es fortuito. Por decirlo llano y claro, pagas "una pasta" por no disponer del importe total y por pagarlo a largo plazo (25-30) años.

Los bancos te financian porque ganan muuucho dinero con ello. Si además necesitas una cuota baja, tendrás que alargar tus pagos en el tiempo (20-25 años), y entonces el porcentaje que gana el banco aumenta aun más, llegando a veces al 50% del importe prestado. ¡¡El 50%!!

Así que para 200.000€ financiados pagarás 300.000€.

Defectos, errores y vicios ocultos de casas ya construidas

La vivienda, tanto de segunda mano como nueva, puede tener defectos o errores (son los llamados vicios ocultos) que no se ven con una simple inspección. A veces aparecen con el paso del tiempo. Pero existen tanto en viviendas antiguas como en viviendas de obra nueva de alto coste.

Pueden ser fallos cometidos a la hora de constuir, fallos de proyecto o por un escaso mantenimiento (esto en casas más antiguas).

Puede haber:

• Humedades y filtraciones, por una mala impermeabilización o por otros defectos.
• Grietas en muros o estructura.
  
• Despredimientos de materiales.
  
• Defectos de acabados, en pavimentos, azulejos, revestimientos...
  
• Problemas del sistema eléctrico.
  
• Problemas en otras instalaciones (que son más difíciles de detectar), tubos de fontanería, de saneamiento, sistema de calefacción...
  

No quiero asustarte, pero si vas a comprar una casa, es imprescindible saber qué puedes encontrarte en ella. Es muy habitual después de comprar una casa, nueva o antigua, encontrarte con desagradables sorpresas que podrían llegar a encarecer mucho el precio que habías pagado.

Pueden ser leves, que con una pequeña reparación se soluciona, pero pueden ser graves, con un coste de reparación alto que incluso afecten a la estructura o la cubierta.

No conoces lo que estás comprando

Aunque la casa que compres no tenga vicios ocultos, es posible que no sepas cómo está construida o desconozcas cómo son los sistemas de instalaciones.

Es decir, no sabrás por dónde van las tuberías de saneamiento, por ejemplo. Incluso en viviendas relativamente nuevas donde te dan el Libro del edificio, a la hora de montar las instalaciones, puede que no hayan seguido los esquemas de los planos, y se haya hecho de otra forma...
Y en caso de reparaciones, te puedes volver loco/a...

Lo bueno: Si la construyes tú, sabrás exactamente lo que estás haciendo y a la hora de reparar cualquier cosa, esto facilita enormemente el trabajo.

Estado de la vivienda

Si la vivienda tiene ya unos años puede necesitar arreglos (a parte de los vicios ocultos).

Seguramente la instalación eléctrica está obsoleta, en pocos años necesitarás mejorarla. Mira cuántos aparatos electrónicos tienes y cuántos enchufes necesitas. Compara el cableado de hace 20 años con el actual, los tipos de cables y enchufes. Puede ser que tengas que readaptar esa instalación.

Y luego el resto de instalaciones, como la fontanería. Puede que las tuberías estén ya deterioradas, oxidadas... El sistema de saneamiento tambi´ne necesitará una revisión.

Luego está la cubierta... los impermeabilizantes habituales van dando problemas con el paso del tiempo. Tendrás que revisar el estado de la cubierta y con qué materiales se hizo para asegurarte de que no hay algún punto deteriorado (y más si la casa tiene +18 años). Porque supongo que te imaginas las consecuencias de que haya filtrado agua por la cubierta...

En resumen, todo lo que no te comenta el vendedor pero que está ahí y luego tienes que pagar por ello.

Eficiencia energética

Seguimos con un punto fundamental, la eficiencia energética, porque determina cuánto te cuesta vivir en esa casa a lo largo del toda su vida útil. Este suele ser un punto infravalorado a la hora de tomar una decisón sobre adquierir o no una vivienda.

La pregunta clave es: ¿Cuánto consume esa vivienda? Cuánto cuesta calefactarla, cuánto cuesta refrigerarla y cuánto cuesta mantenerla para tener confort y vivir a gusto en ella.

Hasta hace unos años no se exigía que tuviera un mínimo de eficiencia energética a las edificaciones. Ahora se va exigiendo cada vez más y en los próximos años subirán los niveles de exigencia exponencialmente. El fuerte impacto del cambio climático en Europa lleva a la Unión Europea a dictaminar al respecto para todos estados miembro, exigiendo para 2020, 2030 y 2050,  objetivos de eficiencia energética (y por lo tanto de aislamiento térmico) cada vez mayores.

Pero ¿cómo está ahora mismo la situación?, según un estudio del Ministerio de Industria sobre la eficiencia energética de los edificios en España, el 84% presentaba una calificación energética negativa. Es decir, 8 de cada 10 edificios obtienen una calificación energética entre D y G en consumo y emisiones.

Esto supone un enorme gasto de energía para tener un confort térmico, así como una enorme desventaja competitiva para sus propietarios a la hora de vender sus casas. Cada vez más la cultura de los nuevos compradores se fijará más en estos valores energéticos, al igual que lo hacemos al comprar un electrodoméstico.

Las buenas noticias para los propietarios de casas profesionales con balas de paja es que fácilmente sus viviendas tendrá calificación energética A, teniendo prácticamente la eficiencia energética de una casa pasiva.

Una casa de paja con un buen diseño bioclimático, puede ahorrar el 90% respecto a una casa convencional.

Y si echas cuentas para ver cuánto te ahorrarás en la próxima decada, tu bolsillo y el Planeta alucinarán.

Sin un buen diseño bioclimático y el problema de la vivenda mal iluminada

Aunque te parezca raro, es muy difícil encontrar casas con un diseño bioclimático aceptable en el mercado actual. Ni siquiera la mayoría respetan una orientación adecuada.
Si a eso sumas otros requisitos, comprar una vivienda que cumpla con unos mínimos aceptables en cuanto a diseño es muy complicado. Tú tendrás que decidir cuáles son esos mínimos.

Lo que sí te recomendamos es que el diseño bioclimático o al menos una orientación aceptable, es algo muy necesario para que tu casa sea confortable. La diferencia entre una casa bien orientada y la que no lo está, es como la noche y el día.

Si la construyes tú, no te equivocarás y le pedirás a quien te la diseñe que respete los principales reglas de la arquitectura bioclimática. Con solo poner un poco de atención y cabeza en tu diseño vivirás con tu familia durante décadas en un espacio bello, confortable y naturalmente inteligente.

No sabes la cantidad de casas en España y en el mundo entero que su problema número 1 es que carecen de una iluminación natural decente. Este es un fallo mayúsculo.  Una casa o habitación mal iluminada no solamente te afecta a nivel económico, sino sobretodo en tu estado de ánimo durante cada uno de los dias que pases ahí.

Nuestra primera casita era muy pequeñita y humilde pero tenia una fachada sur con vidrieras que la hacían espaciosa. Era un gozo para nuestros ojos contemplar las vistas al bosque y prácticamente no necesitaba iluminación artificial hasta la puesta del sol. En pleno invierno, a 1.350m de altitud, con todo nevado a nuestro alrededor podíamos estar desnudos sin poner la estufa.

Los materiales...

Hasta hace poco los constructores convencionales no se planteaban demasiado si los materiales a utilizar eran más o menos tóxicos (por no hablar de si contaminan el Planeta...). Se fijaban más en su precio y el tiempo que consumía su aplicación en obra.

Y si esos son los criterios ¿qué ocurre? pues que podemos tener una casa en la que el aire interior está cargado de tóxicos.

Eso es una de las grandes ventajas de construir de cero. Podrás elegir los materiales adecuados y así tener un ambiente interior que no nos enferme.
Porque en la casa pasamos una gran parte de nuestra vida, es fundamental que respires aire sano y limpio, libre de intoxicantes, y del gran problema del radón que te explicamos unos paragrafos más abajo. También puedes encontrar más información en el post: Casa sana.

Campos electromagnéticos y otras alteraciones

Otro aspecto a tener en cuenta son los campos electromagnéticos que afectan las casas.
Deberíamos evitar viviendas que estén cerca de líneas de alta tensión, antenas de telefonía móvil, estaciones transformadoras, ni que estén encima de fallas geológicas, corriente de agua subterránea y otras alteraciones del terreno.

Cuando podemos contralar el proceso de diseño, ubicación y construcción de nuestra casa todo esto es muy fácil de evitar. Sólo hay que tenerlo en cuenta antes de situar la casa en el terreno, pero si se ignora, lo que tenemos es una vivienda con alteraciones que afectará nuestra salud.

Si vas a invertir mucho dinero en una casa, ¿por qué no hacerla sana evitando estas alteraciones?

El radón...

Es un gas noble que emanan los terrenos de piedra granítica. ¿El problema? que es radiactivo y que al entrar en la vivienda a través del suelo, aumenta la probabilidad de cancer de sus habitantes. Sí, todo un problema que no te comentan en la inmobiliaria.

Según la zona en la que vivas, puede que no haya nada de radón o puede que los niveles sean altos y peligrosos. Si construimos nuestra casa podemos evitar fácilmente este problema.

Si la casa que quieres comprar tiene niveles altos de radón, piénsalo dos veces (o tres) y asesórate bien con un especialista para ver si es posible solucionar este problema tan importante (y cuánto te costará).

Compras una casa diseñada para otras personas

Sí, diseñada para otras personas con otras necesidades y circunstancias distintas a las tuyas. De hecho las viviendas más estándar, están diseñadas de forma impersonal sin que haya habido un cliente real en la mente del arquitecto.

Pagas un precio superior cuando esa casa no está diseñada para ti, ni por ti. Así que te toca adaptarte tú a la casa, y no la casa a ti. Es lo que solemos hacer, pero ¿compensa ese desembolso tan grande de dinero por algo que quizá no se adapta a tu estilo ni concepto de casa?

¿Y qué ocurre?
Que lo mismo tienes que hacer reforma para tratar de ajustarla a lo que necesitas...
Que si tú tienes 2 hijos y el que diseñó la casa solo tenía uno, o no trabajaba en casa, o la cocina la quería independiente y tú la quieres integrada en el comedor-cuarto de estar...
O quería garaje para 2 coches y tú tienes uno... etc...

Sin embargo estarás pagando por todo ello.

Resumiendo...

• Si quieres entrar a vivir ya en una casa, entonces mejor cómprala.
• Pero si crees que merece la pena esperar 6-12 meses y así tener una casa de mayor calidad y más adecuada, entonces te invitamos a construirla. Plantéate lo que son unos meses para obtener tu verdadero hogar donde vivirás durante muchos años y pasarás miles de horas con los tuyos.
  

En resumen, cuando construyes tú la casa (aunque sea como promotor-a), puedes hacerla exactamente como necesitas, con la superficie que necesitas, sin más metros cuadrados de la cuenta.
Siguiendo tus necesidades. Con las estancias organizadas a tu gusto.
Con la orientación adecuada.
Con unos materiales sanos y sin contaminar el Planeta. Respetando las directrices energéticas de la Unión Europea para estar preparados para el cambio climático y poder en el futuro venderla sin problemas.
Podrás evitar alteraciones electromagnéticas con facilidad.
Sabrás por dónde van las instalaciones y en qué estado están. Y si hubiera alguna avería, podrás ir directamente a solucionarla, sin volverte loco/a.
Sin sorpresas desagradables, por los defectos y vicios ocultos.
Y si la construyes tú con tus manos, incluso sin hipoteca o con una deuda mínima razonable y manejable!.
Y lo mejor, que SERÁ TU CASA, TU DISEÑO, TU SUEÑO hecho realidad, pensado y creado por ti. 

Es algo a pensar y valorar, porque tanto una opción como la otra, conllevan energía, dinero y tiempo. Disfruta la decisión y a avanzar con ella!

Esperamos que te hayamos ayudado a aclararte un poco más en esta importante decisión. Y ahora es tu turno, puedes contarnos cómo lo ves en los comentarios. ¡Nos encantará saber de ti!